Rodzaje umów deweloperskich
Umowy deweloperskie są umowami niestandardowymi i z tego powodu złożonymi, bez kodeksowych uregulowań, bez szablonowych opracowań. Każda umowa może być inna i nie ma gwarancji, że będzie korzystna dla strony kupującej.
Przed podjęciem ostatecznej decyzji należy wnikliwie przyjrzeć się warunkom oferowanej inwestycji, nie tylko nieruchomości ale również szczegółowo ocenić umowę i jej skutki na przyszłość. Jeżeli są wątpliwości co do treści umowy należy koniecznie się skonsultować, wyjaśnić prawa i obowiązki każdej ze stron a szczególnie zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy, zmiany w harmonogramie prac, zwiększenia kosztów budowy przez dewelopera, zmian projektowych, jakość wykończenia oraz kar umownych. Warto też sprawdzić czy w umowie nie ma klauzul niedozwolonych.
Deweloper może zaproponować nam 3 rodzaje umów:
Umowę rezerwacyjną.
Umowa taka ma na celu weryfikację, czy inwestycja spotka się z zainteresowaniem klientów, pomaga w podjęciu decyzji o zakresie realizowanej inwestycji i w zaplanowaniu poszczególnych etapów budowy. Istotnym elementem tej umowy jest wnoszona przez nabywcę opłata rezerwacyjna, którą można uznać za pewnego rodzaju zabezpieczeniem jako kaucję lub zabezpieczenie przyszłago jednak istotna sprawa jest określenie warunków jej zwrotu.
Umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna ma doprowadzić do zawarcia umowy ostatecznej, przenoszącej własność na nabywcę. Dla ważności przedwstępnej umowy deweloperskiej nie jest wymagana forma aktu notarialnego. W tym miejscu należy jednak dodać, iż zasadniczo różny jest reżim prawny w zależności od tego, czy umowę przedwstępną kupna – sprzedaży nieruchomości konsument zawrze w zwykłej formie pisemnej, czy też w formie aktu notarialnego. W pierwszym przypadku przysługują mu wyłącznie roszczenia odszkodowawcze, w drugim zaś można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa ostateczna – przyrzeczona
Umowa ostateczna-przyżeczona zawsze zawierana jest w formie aktu notarialnego. Podstawą tej umowy jest umowa przedwstępna, w której zawarte są wszelkie ustalenia i warunki wynegocjowane przez strony. W umowie tej też można dokonać zmiany zapisów w stosunku do umowy przedwstępnej pod warunkiem wyrażania zgody przez wszystkie zainteresowane strony. Umowa ta reguluje wszystkie wcześniej wynegocjowane warunki umowy takie jak; cena, sposób zapłaty, sposób i terminy rozliczeń, inne zobowiązania stron, pokrycie kosztów, daty przekazania nieruchomości, koszty przeniesienia własności.
Nowe uregulowanie obowiązków dewelopera zgodnie z nową ustawą z dnia 16 września 2011r. Ustawa nałożyła na dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową szereg nowych obowiązków, w sposób bardzo szczegółowy określiła minimalną treść umowy deweloperskiej. Między innymi zobowiązuje dewelopera jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej w celu lepszego poznania nieruchomości przez kupującego do:
•doręczenie prospektu informacyjnego dotyczącego danego przedsięwzięcia deweloperskiego
•udzielenie szczegółowych informacji dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego
Nowe przepisy po dniu 29 kwietnia 2012 r. określają również przypadki, kiedy nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej. Wcześniej takie kwestie nie były regulowane ustawą, a jedynie uzgadniane indywidualnie w umowie pomiędzy stronami. Niezależnie od tych obowiązkowych zapisów i uregulowań warto zadbać aby w umowie znalazł się zapis, dzięki któremu kupujący będzie miał prawo żądać zapłaty kary umownej na swoją rzecz w wypadku opóźniania się przez dewelopera z inwestycją.
